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 独体商业优秀组合 撑起商业地产半边天发表于2007年04月14日 出自：北京青年报
从东方广场、金源MALL这样的大型购物中心到散落在北京大大小小的商场、批发市场，这样的独体商业（也称商业楼）是相对于综合物业底商和户户临街的商业街而言的另一种商业建筑组合模式。在北京放量的商业地产中，独体商业面积占到了一半以上。 独体商业的建筑形态决定了它的包容性最强，从业态组合来看，独体商业又有购物中心、百货商场、专业市场和商务楼之分。 伟业商业副总经理姜黎明介绍，早期的独体商业以百货商场为主，通过内部的多种经营业态的组合，以柜台、内置铺位和“花车”等形式展现并服务于消费者，随着计划经济向市场经济的转轨，商业的升级换代导致独体商业的业态更加丰富，联营和外租使老商场中出现了店中店，如门脸处转变成餐饮，独立开口等现象。到了购物中心时代，独体商业的业态更加复合化、多样化，内部涵盖了影院、娱乐城、购物、餐饮等多种功能。而“市场”指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 在商业地产的各种形态中，独体商业最为人们熟悉，同时独体商业一般来说体量较大，便于主力店的经营和商业气氛的养成，通过对人流逐渐增强的吸引力，进而形成核心地位。 而另一方面，大凡国内外成功的独体商业，无不是经过五年十年甚至更久的时间才养成的，投资独体商业意味着开发者要做好长线投资的准备，资金回流的速度和初始阶段市场培育的难度也对独体商业的投资者设置了天然筛选机制。 ●独体商业是区域的商业 无论是单纯的大型商业体项目，还是隶属于城市综合体组成部分的独体商业，都要至少定位于“区域商业”，如果规模优势足够，甚至可以定位为“城市商业”。 “这其实是由独体商业的天然劣势决定的。”戴德梁行商铺部高级助理董事叶沛能进一步解释，因为独体商业不像临街商铺，每个铺位都有其自己的展示面，人们经过商铺会看到其招牌和经营内容。而商业楼体内的商铺即便有对外的展示面，视口也非常有限，如果仅定位于满足一个或几个社区，基本上很难存活。所以投资者在投资独体商业时，一定要看其所在区域的长远发展和需求人群的消费潜力、消费习惯。 “消费习惯决定了人们对商业体的业态需要”，中原地产商业部总监杨广安说，巨库之所以失败，与其所处的区域与项目自身的定位不符合有很大关系。地处老城区蒋宅口的巨库，将目标客群定义为都市年轻时尚的白领，而这些人的消费习惯早已养成，购物基本会去西单、东单，蒋宅口地区的居民年龄层偏大，即便巨库身处二环中心位置，却还是因为没能找准需求人群的消费习惯而败走麦城。 ●独体商业成功在于优秀业态组合 商业地产中有句行话，“在商场里呆的时间越久，赚钱的机会越多。”叶沛能说，这也就是为什么很多大型商业楼都是由酒店、服务式公寓和写字楼共同组成，一方面把商业做得尽量多元化，可以吸引不同的人流，另一方面，商业也能为居住在酒店的人或在写字楼工作的人提供生活配套。 尽管综合体可以为商业楼提供一定的人群保障，但目前的很多项目是单纯的独体商业，这就需要优秀的业态组合来支撑。“目前北方的商业业态种类比较单一，很多时候不足以填满一个独体商业的面积，使其业态多元化，从而对人群造成吸引力。目前在南方很多家居体验馆、艺术家的展厅等业态都经营得非常好。”叶沛能说。 而究竟什么样的业态组合才是合理的？对此，叶沛能表示这没有一个绝对的定律，由于商业楼定位于区域商业，所以要看区域的情况而定。如果一个项目在它所处的区域中规模最大，就可以考虑比较丰富的业态种类，像电影院、咖啡厅，都是把人留在商场里的好办法；如果地处繁华区域，可以定位在比较高档的服装，使之与地段相匹配；而如果项目所处的区域本身就是繁华商业区，本身没有规模优势，就要考虑错位经营，走差异化经营路线，填补区域的弱点或空白。不过一般来说，独体商业中拥有20%~25%的餐饮面积是比较合理的安排，当然如何安排好餐饮的位置也是一门学问。
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