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 商铺投资：商铺拍卖小知识发表于2007年04月24日
拍卖“五价” 参考价：一般是指拍卖行发布公告时公布的某即将开拍的标的的参考价格，该价格可能与现场拍卖时拍卖师宣布的起拍价相同，也可能因为各种原因而有所出入。 起拍价：拍卖现场拍卖师宣布的某标的进行拍卖的“起始价”，第一个应价的买家即等于承认该价格为自己的第一次叫价。个别拍卖行在拍卖公告中标明标的的“起拍价”。 保留价：由标的委托方提供给拍卖行的“底价”，一般高于起拍价。拍卖会上如买家出价高于拍卖价而低于保留价，拍卖行有权收回标的。不是每一个标的都有保留价。 落槌价：拍卖会上拍卖师对买家应价的最高价敲拍卖槌，确认该标的成交。落槌价高于保留价，一般高于起拍价(荷兰式拍卖即递减式拍卖除外)。市场交易惯用“成交价”表示“落槌价”。 成交价：严格意义上的“成交价”是指标的的落槌价加佣金的总价。特别是艺术品拍卖中对成交价和落槌价的区别比较严格。 投资回报率达6% 按标的的起拍价73万元计算，该标的均价为73万元÷58.86平方米=12402元/平方米，比市场价格26000元/平方米~28000元/平方米的价格低一半左右。假设将标的拍卖的佣金及相关税费计算进去，即买家应投入费用为73万元+73万元×5%+73万元×（3%+0.5%)=79.205万元，即均价为79.205万元÷58.86平方米=13457元/平方米，仍是市场价格的50%左右。 价格低于市场价格 如果以拍卖行表示的100万元的价格，该标的均价为100万元÷58.86平方米=16989元/平方米左右，仍低于市场价格。 如以26000元/平方米的价格计算，该标的价格为26000元/平方米×58.86平方米=153万元。 但值得注意的是，商铺的价格随位置的改变而有不小的变化。买家一定要根据标的所在的位置衡量其市场价格。 按5600元/月的租金计算，假设从2007年6月至2009年12月(拍卖行表示不清楚2009年哪一个月租约到期，因此假设为12月)，总租金收入为5600元/月×（7个月+12个月+12个月)=173600元。 按上述，该标的投入为79.205万元左右。按5600元/月的租金计算，该标的的年租金回报率为5600元/月×12个月÷79.205万元×100%=8.48%。 按该拍卖行提出的100万元以上的参考价计算，即在100万元时，投资回报率为5600元/月×12个月÷（100万元+100万元×5%+100万元×3.5%)×100%=6.2%。 如按可接受的年租金回报率最低6%，可计算该标的的总投入。即5600元/月×12个月÷总投入×100%=6%，即总投入为112万元。 即按计算结果112万元可计算该标的可能成交的价位，即成交价+成交价×5%+成交价×（3%+0.5%)=112万元，即成交价为103.23万元左右。
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